Der BGH hat mit Urteil vom 30. April 2026 (Az.: III ZR 164/25) klargestellt, dass das Recht zur Anfertigung und gewerblichen Verwertung von Innenraumfotos grundsätzlich beim Eigentümer liegt. Was auf den ersten Blick wie ein klassischer Zivilrechtsstreit wirkt, hat bei genauerer Betrachtung auch eine datenschutzrechtliche Dimension.
Der Fall
Ein Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in München hatte seine Räumlichkeiten an eine GmbH vermietet. Die Mieterin wollte einen Nachmieter finden und beauftragte dafür eine Immobilienmaklerin. Diese bewarb das Objekt im Internet – mit großformatigen Fotos aus dem Inneren der Räume. Der Eigentümer hatte die Maklerin dazu nie beauftragt und auch keine Zustimmung erteilt.
Der BGH entschied mit oben genanntem Urteil vom 30. April 2026: Das Recht, Fotos von Innenräumen anzufertigen und gewerblich zu verwerten, steht grundsätzlich dem Eigentümer zu. Die Veröffentlichung solcher Aufnahmen ohne seine Zustimmung kann eine Eigentumsbeeinträchtigung nach § 1004 Abs. 1 BGB darstellen und damit einen Unterlassungsanspruch begründen. Allein die Kenntnis des Eigentümers davon, dass ein Makler eingeschaltet wurde, reiche für eine Einwilligung nicht aus.
Was hat das mit Datenschutz zu tun?
Auf den ersten Blick wirkt das Urteil wie ein rein zivilrechtlicher Streit zwischen Eigentümer und Maklerin. Datenschutzrechtlich wird der Fall jedoch interessant, sobald man sich fragt: „Was zeigen die Fotos eigentlich – und wessen Daten sind darauf zu sehen?“
Die datenschutzrechtliche Relevanz von Immobilienfotos ist dabei kein Novum: Bereits die Sächsische Datenschutz- und Transparenzbeauftragte sowie das LG Frankenthal haben sich mit der Frage befasst, unter welchen Bedingungen Innenaufnahmen personenbezogene Daten darstellen – wie wir in früheren Beiträgen beschrieben haben.
Wann werden Innenraumfotos zum Datenschutzproblem?
1. Erkennbare Personen auf den Fotos
Sind auf den Innenaufnahmen Personen erkennbar – etwa Mitarbeiter, die sich noch in den Räumen befinden – handelt es sich um personenbezogene Daten. Die Veröffentlichung solcher Fotos im Internet ohne Einwilligung der abgebildeten Personen wäre ein klarer Verstoß gegen Art. 6 Abs. 1 DSGVO sowie gegen das Recht am eigenen Bild nach § 22 KUG.
2. Sichtbare persönliche Gegenstände und Dokumente
Innenraumfotos zeigen häufig mehr als nur die Raumarchitektur. Auf Schreibtischen liegende Dokumente, Namensschilder, Visitenkarten oder Bildschirminhalte können personenbezogene Daten enthalten und auf Fotos lesbar sein – insbesondere bei hochauflösenden Aufnahmen, die im vorliegenden Fall ausdrücklich großformatig waren.
3. Rückschlüsse auf Lebensgewohnheiten und Verhältnisse
Bei Wohnräumen – weniger bei Gewerbeimmobilien – können Innenraumfotos Rückschlüsse auf persönliche Lebensumstände, Einkommensverhältnisse oder persönliche Vorlieben zulassen. Auch solche mittelbar ableitbaren Informationen können personenbezogene Daten darstellen, sofern sie einer identifizierbaren Person zugeordnet werden können.
Wer ist datenschutzrechtlich verantwortlich?
Hier liegt ein weiterer interessanter Aspekt des Falls: Die Maklerin handelte im Auftrag der Mieterin, nicht des Eigentümers. Datenschutzrechtlich dürfte dennoch die Maklerin als Verantwortliche im Sinne des Art. 4 Nr. 7 DSGVO anzusehen sein, da sie die Fotos eigenständig anfertigt und im Internet veröffentlicht und somit über Zweck und Mittel der Veröffentlichung entscheidet.
Für die betroffenen Personen, deren Daten auf den Fotos zu sehen sein könnten, ist dies eine wichtige Erkenntnis: Sie müssen sich nicht an den Eigentümer oder die Mieterin wenden, sondern können ihre Betroffenenrechte direkt gegenüber der Maklerin als Verantwortliche geltend machen.
Was bedeutet das BGH-Urteil für die Praxis?
Das BGH-Urteil ist auf den ersten Blick ein eigentumsrechtlicher Fall. Bei genauerer Betrachtung zeigt er jedoch, dass die Veröffentlichung von Innenraumfotos im Internet eine Schnittstelle zwischen Eigentumsrecht, Urheberrecht und Datenschutzrecht bildet, die in der Praxis häufig unterschätzt wird.
Für Makler bedeutet das: Wer Immobilien im Internet bewirbt, sollte nicht nur die Zustimmung des Eigentümers sicherstellen, sondern auch datenschutzrechtlich prüfen, was die Fotos zeigen – und was sie zeigen dürfen.
Hinweis: Das BGH-Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Fall wurde zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die datenschutzrechtliche Bewertung bleibt davon jedoch unberührt.
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